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暴利驱使之下，减肥“神药”西布曲明被禁十年之后，仍不绝于市场。
澎湃新闻近日调查发现，大量禁药西布曲明通过“黑市”流入市场，被一些不法商贩制作成胶囊、糖果、咖啡、奶昔等减肥成品通过网络兜售，多位不法商贩宣称，每天加工量可达上万粒（颗、袋）。
“两颗糖果瘦3斤、三颗瘦6斤、十颗瘦18斤多。”经过层层分销、加价，下游的分销商则通过微信朋友圈和电商平台打出“诱人”广告、寻觅客户。其中一位商贩张生向记者称，10粒糖果卖800多元，是进价的80倍。
微商、电商和直播卖货已成为这些违规减肥产品主要的销售终端。去年以来，浙江台州、安徽铜陵以及上海等地已陆续查获了多个“网红”直播带货销售含有西布曲明成分减肥产品的系列案件。
警方搜捕其中一个减肥产品加工点的画面。
拿西布曲明造出胶囊、糖果、咖啡
“万起9毛，千起1.2元。”杜凡凡向记者开出了批发减肥胶囊和糖果的价格。
加工商杜凡凡生产的减肥糖果。
杜凡凡专门制售添加有西布曲明成分的减肥糖果和胶囊。在他昵称为“广亮生物科技”的微信朋友圈，时常会发布一些成堆糖果或胶囊图片，称是“出货中”。
5月24日，杜凡凡告诉记者，客户可以选择胶囊外壳颜色和糖果形状，他可以保证每粒胶囊或糖果中的西布曲明含量达到五六十毫克，1万粒也就是放600克。“用机器搅拌后灌装或压片，保证每一粒（颗）的西布曲明含量几乎没有误差。”
杜凡凡称，几台机器一天做两三万粒（颗）不成问题，当天下单次日就可以发货。“用狗粮袋子给你发过去（货），包装提供不了。”产品外包装需要购买者另行找人定制。
加工商向记者介绍，他们一般会租用或在自家偏僻无人的民居仓库用全自动电脑控制包装机、压片机、分装连体机、封口机、压片模具生产减肥产品。
为让记者下单，他寄来十粒红色胶囊和十粒粉红色五角花型糖果让验货，记者查询快递单号发现，该快递从河南新郑市龙湖镇龙湖尚郡营业点寄出。
但当记者询问除了西布曲明外还有那些辅料，对方拒绝告知，称闻起来有香味，吃起来微苦，添加的西布曲明纯度高，副作用较轻，服用者会出现失眠、饱腹感强、口渴的症状，有高血压、心脏病的消费者及孕妇、孩子不能吃。
实际上，西布曲明因会产生不可逆伤害，严重者会导致死亡，2010年，我国已明令禁止生产、销售和使用西布曲明制剂及原料药。
程九玲寄给记者十颗粉红色五角花型减肥糖果，为躲避检查，特意装在洗面奶包装盒中。
“千起1.5元，万起1.2元。”另一名制售减肥产品的商贩程九玲报价相对较高。程九玲同样寄给记者十颗粉红色五角花型减肥糖果散货，外包装需另外找人定制。“包装后卖多少价格，看你本事。”有的能把20粒减肥糖果卖了八九百元，成本也就30元。
王辉从河南商丘市睢县寄给记者一盒包装好的“强效版燃脂咖啡”和“草莓奶昔”，记者送检燃脂咖啡后发现，西布曲明为“阳性检出”。
王辉专门生产各类添加有西布曲明的减肥咖啡、奶昔、巧克力等产品，“1元1袋”。他从河南商丘市睢县寄给记者一盒包装好的“强效版燃脂咖啡”和“草莓奶昔”，让试用后再决定是否购买。为验证实力，他同时按照记者要求录制了一段自己开动机器加工咖啡的视频，称可以做好货后付款，保证效果。
减肥产品加工商给记者展示生产的成堆减肥咖啡。
记者注意到，“草莓奶昔”外包装配料表上写有麦芽糊精蔬果植物酵素粉（柳橙水果粉）、茶多酚、决明子、维生素C等成分，由山东东营市一家企业生产。“燃脂咖啡”外包装配料表上则写有咖啡粉、综合果蔬酵素粉、牛乳蛋白等成分，由广东阳春市一家企业生产。
此外，两款产品外包装上印有太平洋保险（CPIC）的LOGO，称产品由CPIC承保，并附上产品条形码，但记者扫描后显示无相关商品信息。
“都是假的，糊弄人。”王辉坦诚，外包装上的所有信息都是他在网上找人订制编造，包括配料表。他给记者推荐了多名订制外包装的商贩，其中一名微信昵称为“为梦奋斗”的商贩称只要给他外包装文字信息和想要的样式，他订制生产后将包装盒发给记者，装货就行。
为验证王辉所说真实性，记者将其提供的“燃脂咖啡”送到北京清析技术研究院送检，西布曲明检验检测结果显示为“阳性检出”，检出含量为3.01x103μg/g。
相比于减肥咖啡、奶昔、巧克力等产品，减肥胶囊因制作工艺相对简单，不法商贩更愿意选择去生产胶囊。记者梳理裁判文书网2020年5月至2021年5月294个涉西布曲明刑事案件发现，160个案件被告人生产胶囊类产品，占比54.4%；23个案件被告人生产咖啡类产品，占比7.8%；14个案件被告人生产糖果类产品，占比4.7%；4个案件被告人生产片剂类产品，占比1.3%。
此外，27个案件被告人生产纤体/燃脂/瘦身/排油丸、奶片、祛湿片、固体饮料、去抗片、蛋白素、溶脂片、益生菌、抗体弹等产品，占比9.1%；30个案件中，被告人至少生产前述减肥产品中的两类，占比10.2%；另有31个案件法院未指明具体生产的减肥产品，占比10.5%。
记者将获取的三份不同减肥产品送检后发现，均含有西布曲明。
不法商贩利用网络兜售，多款产品中检出西布曲明
不法商贩加工好减肥产品后，下一步就是寻找安全的销售渠道来躲避警方查处。前文裁判文书网公布的294个刑事案件中，通过微信及微信朋友圈采购销售的案件214起，占比72.7%。
记者以减肥咖啡、糖果、咖啡、奶昔等关键词在QQ、微博、百度贴吧等平台检索发现，有一些自称为厂家一手货源、加工批发各类减肥产品的用户活跃在这些平台。
如在百度贴吧“瘦身减肥吧”“减肥药代理吧”“减肥达人吧”“减肥批发吧”等社区，记者以“想做代理，需要进货”为由，发布网帖后，很快便有数十人自称加工商的网友留言、私信，价格均开在“千起或万起1元/颗（袋、粒）”左右，可先寄样品验货。
在这些平台上，大部分卖家均宣称减肥产品效果明显，不含违禁成分，但有数位卖家向记者承认含有西布曲明，保证有效。而卖家们所开出的价格显示，一个月量的减肥产品售价从百元出头到几百元不等。
其中一位加工商张生从广东中山市坦洲镇寄来了10粒心型蓝色减肥糖果。张生称，胶囊或糖果中西布曲明的含量都是每颗45毫克，每天服用一颗就行。
“包装好的产品卖到多少全凭实力。”张生告诉记者，此前一个微商客户10粒糖果卖到了800多元，30粒卖了2400多元，相比进价翻了80倍。但他同时坦言，这种情况毕竟是少数，一个月25粒的量卖三四百元是比较容易让人接受的价格。
而为了让有刺鼻气味的西布曲明便于服用，多位加工商坦承，他们还会在产品中添加果粉、葡萄糖、香精、奶精、利尿剂等辅料，“添加利尿剂是因为吃了西布后口渴，经常喝水为方便排尿。”
张春芝给记者销售的减肥咖啡写着产品只做“微商”，她称所有信息均系编造。
微商张春芝宣称自己直接从厂家拿货，代理销售。记者花费500元向其购买了一袋名为“Angel（天使）”的减肥咖啡和一盒名为“燃脂汁”的减肥胶囊。减肥咖啡外包装通体黑色，正面印有“Angel Coffee”字样，下方标注袋内有25袋，每袋10克，为一个月量。背面备注，咖啡生产国为西班牙，实际生产地址为“广州市白云区”。
另一盒名为“加强版中医独家燃脂产品”的“燃脂汁”产品宣称成分包括藤黄果、胡桃、赤灵芝、西柚子、决明子、荷叶、桑叶等，称经过“原材料配比吸取植物精华加工提取”而成。
张春芝承认，包装是找人定制的，内容是自己编写的，产品的主要成分仍然是西布曲明，但肯定不能写上去。
“两颗糖果瘦3斤、三颗瘦6斤、十颗瘦18斤多。”一名销售减肥产品的卖家夏周睿在微博上宣称，所售的减肥糖果来自马来西亚，直接对接厂家，自己设计了外包装。普通版三类价格分别为168元、268元、498元，强效版三类价格分别为210元、328元、680元。。该用户以“瘦了39斤的夏女士”为昵称，目前拥有超1万微博粉丝。
5月28日上午，记者支付268元从夏周睿处购买了半个月的普通版产品，收到了从湖南常德市汉寿县寄来的一盒产品。该产品背部写满英文，正面印有”CANDY BEAN”名称，盒子中装有半个月量的15袋减肥糖果，每袋含2颗0.5克的糖果。
同样，为验证这些减肥产品卖家所售产品的确添加了西布曲明，记者将从张春芝、夏周睿处获得的“燃脂汁”减肥胶囊、“CANDY BEAN”减肥糖果送到北京清析技术研究院检验检测，结果证明均为西布曲明“阳性检出”，检出含量分别为1.69x10？μg/g、3.85x10？μg/g。
躲在废弃“养猪场”生产，网红直播间也有减肥陷阱
电商和网络直播销售减肥产品也是不法分子牟利的渠道。
记者梳理发现，前述294个案件中，通过淘宝店铺铺销售的案例49起，占比16.6%；淘宝与微信两种渠道结合销售的案例30起，占比10.2%；通过拼多多、百度贴吧、QQ、快手、火山等平台销售的案例11起，占比3.7%；通过闲鱼、微信两种渠道结合的案例9起，占比3.0%。
记者在最高法主办的裁判文书网梳理2020年5月至2021年5月所有294个涉及西布曲明的刑事案件后发现，160个案件被告人生产胶囊类产品，占比54.4%
一份由深圳南山区人民法院作出的判决书载明，2020年5月份开始，被告人熊健勇、龙念为谋取非法利益，在阿里巴巴上寻找减肥药货源后，通过闲鱼网店铺和淘宝网店铺对外销售减肥药。
另一被告人杨晓婵向熊健勇、龙念的淘宝店铺等网络卖家购买减肥药后，在微信朋友圈和闲鱼APP以处方减肥药名义对外销售。经鉴定，上述减肥药中检出西布曲明成分。
就此，阿里巴巴方面向澎湃新闻表示，对于疑似非法添加西布曲明的商品，发现一例处理一例，绝不姑息。在处理线上违禁商品的同时，阿里巴巴主动向全国各地执法机关举报西布曲明涉假商品，协助执法机关围剿线下制售假窝点。过去三年来，阿里安全打假特战队向全国各地执法机关举报涉假信息数百条，协助破获各类涉假案件近百起。
除了微商和电商平台，依托快速兴起的短视频平台，部分“网红”也在利用直播间“带货”。
2020年6月，浙江省台州市路桥区市场监管局接到群众举报，反映其在快手平台直播购买的减肥产品无厂名厂址。经送检，相关产品检出西布曲明成分。
经查，2020年6月至2020年11月期间，王某等人采购西布曲明等原料，制作“酵素”“绿so糖果”“综合果蔬酵素压片糖果” 等减肥产品，设立网红工作室，编剧、拍摄短视频，并在全国各地通过快手等平台网红直播带货销售，涉案金额达1亿，销售网络涉及河南、浙江等22个省份。
今年1月，安徽铜陵市一名消费者在某直播平台购买了一款试用装压片糖果，服用后出现了一系列不适反应。“吃了‘网红’减肥糖果特别不舒服，恶心、食欲不振、头晕。”消费者投诉称。执法人员将消费者提供的3片压片糖果送至实验室进行法定检验，结果显示西布曲明含量为44.8mg/g。
铜陵市市场监管局执法人员在调查中发现，该款“减肥糖果”的两名销售者在直播平台拥有20余万名粉丝，两人同时还在微信朋友圈对该款“减肥糖果”进行广告、销售。经查，该违法犯罪活动涉及安徽、山东、广东、河南等多地。由河南郑州葛某、邹某生产压片糖果和减肥胶囊，以每粒0.8元/g的价格销售给广东湛江周某兄弟，再以1.6元/g的价格销售给山东枣庄秦某夫妇、安徽宿州岳某等“网红主播”，“网红主播”最终以269元/袋的价格销售给消费者。
记者多次与出现网络主播销售含有西布曲明成分减肥产品的短视频平台“快手”沟通此情况，但截至发稿，快手方面未对此类事件作出回应。
一位销售含有西布曲明成分减肥产品的分销商向记者坦承，很多网络主播明知销售的减肥产品有问题，为了收益依旧会在直播间带货或导流到微信、电商平台上销售。主播往往会用服用后几天半个月可减重数斤十几斤、纯绿色中药提取等噱头抓住用户心理，高价兜售，宣称的含一堆“高性价比”配料成分，基本都是“挂羊头卖狗肉”。
该分销商说，消费者也可以通过试剂快检来判断产品是否含有西布曲明，此外如服用后出现明显的饱腹感、口干、乏力、心慌、胸闷失眠等身体不适，即很可能含有西布曲明。
除此之外，这些违法减肥产品的生产环境也非常恶劣。一名加工商向记者称，由于警方打击严厉，他们会租用或在自家偏僻无人的民居仓库用生产减肥产品，至于是否无菌健康没有人在乎。
今年5月底，安徽铜陵市市场监管局查处了葛某邹某等生产销售有毒有害食品案。执法人员在郑州市惠济区某村庄内发现了该“减肥糖果”的生产车间，简陋的砖瓦房内随处放置着搅拌机、制粒机、压片机、糖衣机、手工胶囊充填机等多台设备，制作台上布满油污、陈垢。
另一起由宁夏银川市中级人民法院审结的这起案件披露，在河南某县一废弃的养猪场内，王某买来二手搅拌机，购买咖啡纯粉、葡萄糖、奶粉、植脂末等原料，按比例混合后生产咖啡拌料，并添加禁止添加的非食用物质酚酞、西布曲明，通过搅拌机生产成减肥咖啡原料，装到动物饲料袋内，销售给他人。
来源：澎湃新闻
（图源：陈月芹/摄）
经济观察报 记者 陈月芹 2月11日，5家房企的郑州负责人接到了河南省住建厅的邀请，希望通过小范围会议，了解郑州楼市基本面、企业目前遇到的困难以及各方诉求。这5家房企既有河南本土房企，也有全国性房企。
会上，一家房企代表发言，“郑州是除北京外唯一征收20%差额税的城市，导致二手房流转不起来”，这一提议收到了参会同行的一致附和。除此之外，还有房企提出希望政府给予其一些优质地块，开发成品质住宅；有的开发商希望争取到分证规划的政策利好，还有人希望有关部门整治市场上首付分期等乱象……直到有房企问，能否协调供地方尽快偿还对开发商的欠款时，场面一度有些尴尬。
在场的多位河南省住建厅人士并未一一给出明确的反馈，只表示，理解各家企业都比较难，政府正积极研究相关办法，和企业共渡难关。
郑州楼市此时面临的“难关”错综复杂、环环相扣，包括但不局限于：经历了郑州“7·20”暴雨、半年内3轮新冠肺炎疫情反复后，各行各业受到重创，又叠加房地产行业整体下行，建业地产、正商集团等河南本土房企裁员瘦身，名门地产、碧源控股等10余家房企要求员工长期休假，多家民企在暴雷边缘徘徊......
4天后，履新不足一个月的郑州市代市长何雄直面楼市问题，在郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会上，坦言“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题”，同时提出5条提振楼市信心的措施，其中便包含降低二手房交易税费。
3月1日，为“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产业良性循环和健康发展，郑州市发布18条“救市”措施，涵盖人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
郑州此次明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存，力度之大，覆盖面之全，在近5年的一二线城市调控中实属罕见。“几乎把能用的政策都用上了”，一位郑州地产从业者这样评价，其18条措施不仅涉及住建部门，还需打通规划和自然资源部门、银保监局等多个系统。
“大雨只是压弯郑州楼市的一根稻草。”一位郑州房企投资人士认为，特大暴雨过去半年后，市场持续低迷，其背景是郑州楼市已经历3年多的横盘期，近远郊项目亏本甩卖，甚至有房企不求保本，但求回款。
楼市大松绑，何以郑州当先？
经济观察报记者在郑州进行了为期十天的调查走访，希望从楼市基本面、在郑企业生存情况、供地模式、产业和就业等多个侧面寻找答案：
1.市场冷暖：横盘3年的寂寞
2.政策宽严：限购限贷早已名存实亡
3.降价无用：城改超量供应与资产贬值危机
4.在郑房企“囚徒困境”：不敢催的应收款
5.宽松新政能否重塑市场信心
6.拿什么留住你，新郑州人
图源：陈月芹/摄
市场冷暖：横盘3年的寂寞
市场冷到什么地步？一位Top20房企项目营销负责人刘恬这样总结：2021年，是其从业近10年来，郑州楼市降价最狠、流速最慢、分销最疯狂，价格战最激烈的一年。
2021年11月，刘恬第一次经历了市区内项目售楼处的门可罗雀，一天里只有两三组客户来访，一周只来十几组客户，有的项目两周才卖出一套房。
原本2021年上半年出现一阵小阳春，全公司信心十足，加速备货和促销，不料遇上“7·20”暴雨，8月份出现疫情，许多售楼处到9月份才开门迎客。
但到了9月中旬的中秋节假期，刘恬意识到：市场乱了。部分房企嗅到市场降温的危机，或由于资金紧张快速推货，多个楼盘推出特价房源抢跑，单价降价2000元以上，降幅在10%-20%之间的并不鲜见。
一家Top20房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州（主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑市）的住宅成交套数同比降幅约6成。
郑州楼市非一日之寒。刘恬列举了近7年郑州房价和去化数据，2016年2月开始，郑州楼市量价开始上扬，允许2成首付，利率打折，叠加彼时全城城改项目启动，许多拆迁户手握现金，奔赴售楼处全款买房，创造出许多“日清盘”纪录。
不得不提的一个重要节点当数2016年7月，万科以25亿元拍下郑州三环内郑纺机93亩地王，折合楼面价1.34万元/平方米，郑州房价翻倍只用了两个月时间，2016年7月均价8000多元/平方米，9月份已经涨到1.5万元/平方米。
到了2016年10月1日，郑州市房管局宣布重启2014年取消的限购令，同时向北京看齐，征收20%二手房交易差额税等多重措施，“四限”——限购、限贷、限价、限售齐下，但市场热度仍然延续到2017年底。
禾略研究院提供的数据显示，2017年11月开始，郑州房价开始高位回落，2018年12月开始下探筑底，低位盘整了3年。
市场低迷近3年，让刘恬逐渐坚信，“今天”永远是卖房最好的一天。
房子不好卖时，渠道分销抬头，一位Top20房企郑州客研负责人透露，目前大郑州在售项目采用分销的占比约88%，作为头部房企，贝壳此前给予其所在公司的分销点位2019-2020年间一直是1%，但2021年分销门槛上提到2%，“这已经是整个郑州市场最低的点数了”，4环以外项目的分销佣金普遍在3%-5%。
以前，郑州高速路、地铁、高铁候车厅等广告位一位难求，一块较好的广告位每月租金高达10万元，还需要提前一年和广告代理公司签订合同，但近几个月，刘恬看到好几个位置都空着。
2月23日，郑州市房管局产权交易管理中心大厅里，等候办证的市民寥寥。一位工作人员告诉经济观察报，去年下半年以来，每天仅70-80组市民来办理二手房交易手续，在2016-2017年，每天限号500多组。
政策宽严：限购限贷早已名存实亡
一位置业顾问告诉经济观察报，尽管郑州仍是限购城市，但从2019年开始，外地人在郑州无户籍无社保也可以实现无门槛购房。
同时，航空港区、南龙湖等库存量较大的板块，项目上纷纷推出组合拳：降价2000元/平方米以上，首付分期，提高佣金至2-3个点，中介带看并成交奖一部 iPhone13等。刘恬说，整个郑州市场没有推首付分期的开发商不超过5个，主要是管控较严的央国企。
一位郑州头部中介机构负责人举例，郑州一项目与其所在公司签订包销协议，定价8100元/平方米，但拿地楼面价7800元/平方米，叠加每平方米至少3000元的建安成本，以及财务、人工成本、中介佣金等，卖一套亏一套，整个项目卖完亏损15亿元，但开发商为了回款已经等不及了。
目前，郑州楼市首付分期方式主要分成几类：第一类是常规低首付，首付分1-3年内还清；第二类是0首付，首付款在交房前分多次还清；第三类是开发商用自有资金借给客户作首付，或引入融360等第三方小额贷款机构，客户付息，也有开发商愿意贴息。无论哪一种，开发商更看中的是除首付外的银行房贷回款。
2月26日，位于郑州新郑市正商兰亭华府的置业顾问告诉经济观察报，项目单价已从2021年初的1.1万元降至8400元，目前一套总价94万元的房子，首付比例最低为10%，剩余20%首付款可向开发商借，两年内利息约1.5万元。
同样位于南龙湖板块的国泰·紫荆园则推出“高评高贷”方案，这也是首付分期的第四类玩法。一套原总房款136万元的房子，特价房源仅98万元，客户仅需1万元作为首付，贷款97万元。
国泰紫荆园的置业顾问解释，开发商的算账逻辑和客户不一样，比如这套房源备案价1.2万元/平方米，特价房源仅售7700元/平方米，届时开发商将按照1.1万元的单价网签备案，套取银行更多的贷款。以136万元总价的房子为例，7成贷款部分可达到96万元，几乎足以覆盖特价房源的总房款。且由于按揭放款提速，1个月内就可以到账，“开发商图的并不是1万元的首付”。
前述Top20房企郑州客研负责人曾统计过，2021年郑州超6成项目实行首付分期，其中10%首付占比过半，约3%项目采用零首付，6成项目首付分期年限在1-2年之间。
降价无用：城改超量供应与资产贬值危机
多种促销手段上场，但郑州市场仍未见起色，刘恬意识到一个更严重的信号：降价也卖不动了。来自贝壳研究院的数据显示，春节10天假期内，整个郑州市仅销售出20余套新房。
另一方面，去年下半年的暴雨和疫情带给郑州的影响远不止房地产业的凋敝。
一位网约车司机原先在郑州经营一家小面馆近两年，去年受疫情影响，接连几个月生意寥寥，最低时一天只收入200元，不愿继续苦等的他，选择出门开网约车。他在2018年买下郑东新区一套89平的房子，目前若卖出，要亏损近30万元，并且该小区同户型房源在贝壳找房上同时挂着110多套，降价后能不能卖出仍是问号。
一位贝壳找房的中介在2018年9月高点买入新郑一套房，现在每平已降价近3000元，且周边新房疯狂降价促销，一二手房倒挂。原本从事楼盘沙盘设计的他，去年年中被优化，转而加入贝壳作中介。每月无底薪，他要靠积极带看和成交赚点佣金，很害怕还不上房贷。这位中介反复以自己买房亏损的经历劝导购房者：现在已经是郑州房价的低点，再不买就要涨了。
新房市场低迷的另一边，郑州法拍房数量激增也是值得关注的讯号。刘恬发现，朋友圈的中介们开始代销法拍房，甚至出现“低至3折”的字眼。阿里法拍数据显示，郑州市仅金水区的法拍房上架数量便超过1.3万套，大部分都是断供房源，申请执行人多是银行。
商办市场更加低迷。2月份，阿里拍卖平台再次挂出郑东新区地标建筑千玺广场多套房源，此前两次挂牌单价9000元均流拍，最新的挂牌起拍单价约3560元/平方米。2010年，这座5A甲级写字楼开盘售价为3万-5万元/平方米。
郑州特色的巨量供应
2016-2017年，郑州出台的“四限”调控政策一定程度上抑制住了投机炒房热潮。但在郑州本土房企投资人士眼中，“四限”只是导致楼市降温的明线，而暗线是郑州自2012年以来城改用地巨量供应，供远大于求。
来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。
城中村改造用地为供应主力，是郑州土地市场的特色。2017-2019年间，大郑州城改地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%，到了2021年，因主城八区实行双集中供地后有所改变。
一家头部房企河南区域大运营人士提到，同样是新一线“四小龙”，西安每年人口净流入45万人，郑州约40万人，且两者都是GDP过万亿级城市，但2018年郑州土地供应比西安多出将近6000亩，2019-2020年每年也较西安多供3000多亩。
该人士认为，这和郑州建城历史有一定关系。1954年，河南省人民政府由开封迁入郑州，郑州至此成为省会。作为一座“火车拉来的城市”，早期的郑州主要是厂房和居民房，经过了60余年发展，原来的居民楼演变成城中村，可供动迁的范围较大。
一位郑州央企投资人士告诉经济观察报，郑州目前80%以上的房地产开发项目都是以城中村改造为背景进行的一二级联动开发项目。这决定了企业想在郑州市场做地产项目，要么自己做一二级联动，要么和已签约城改项目的本土开发商合作。在2021年集中供地以前，每年净地出让的地块宗数仅有个位数，各家房企都“抢破头”。
2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，开启了郑州城改的大潮。一批开发商诸如福建升龙集团主导的燕庄变身曼哈顿广场，香港信和拆改的西史赵成为千亩大盘“普罗旺世”等，让政府、城改参与方和村民等看到了城改的红利。
2007年6月，《进一步规范城中村改造的若干规定》出炉，和传统的政府主导负责征地拆迁的模式不同， 由开发商主要参与城中村改造的“郑州模式”——PPP公私合营的旧改模式全面开花。到了2012年，郑州228个自然村有170余个获批改造。
在房价会不断上涨的预期下，尝到旧改“甜头”的本土或外来房企争相抢夺城改地。
2014年，郑州各区发起最后一波攻势，全面启动剩余城中村改造，四环以内城中村已全部列入改造计划，几乎都与开发商签订拆迁改造协议。2015年，郑州市三环以内所有剩余城中村不管有无企业提前介入，全部由政府平台公司启动拆迁。
一家郑州本土房企投资人士牟明，正是赶上了负责2015年最后一批“攻坚克难村”拆迁安置的人。
他解释，郑州的城改项目由开发商参与前期征地拆迁，导致其算账逻辑也和传统旧改大不相同。具体来说，政府承诺一级开发成本会折算到成交价款的65%，按照规定应返还给一级开发企业。但实际拆迁过程中，村民要价水涨船高，政府要求承建各类教育、养老配套等，开发商为了得到城改地付出了远比土地成交总价更高的成本，65%的土地返还款并不能完全覆盖拆迁和盖安置房的成本。
牟明用其参与过的城改项目举例，假设一块城改地成交价600万元/亩，盖安置房和三年过渡费成本1000万元/亩，政府返还390万元/亩，其拿地成本的算账公式大致是600+1000-390=1210万元/亩，几乎是招拍挂成交价的两倍。
实际操作过程中，65%的土地款返还比例是“理想状态”，除非获得有关部门特批，一般返还比例在50%-62%之间，比例减少3%可能导致的成本增加达数亿元，且这部分返还款还需要向有关部门积极讨要，连签订拆迁改造协议时缴纳的动辄数亿元的保证金，也常常被拖欠多年应付未付。
“这些变量也得算到一级开发成本里”，深谙城改操盘的牟明还补充，每个村拆迁过程中还有很多隐性成本，例如掏钱操持村民红白喜事，帮助村民订报纸杂志、充话费，这些支出都没法计到一级开发的账面上。
土地由多方供应的模式一定程度上导致了近年来郑州楼市库存积压。牟明提到，郑州每个城改项目就是一个供地主体，只不过最后都要走招拍挂出让程序。每个城改项目熟化后，开发商都希望尽快将其推向市场，较少全盘把握整个区域的供地节奏。“以前郑州每年的供地计划都没有被严格执行，有时计划定得过多，有时供得过多，每年实际成交和原计划总是不相匹配。这两年有所好转。”公开市场上，各家形成了一定默契：城改地一般由一级开发企业底价摘牌。
一旦有同行在出让环节下手争抢，一级开发企业此前付出的拆迁安置投入将付诸东流，也意味着新入局者很可能被这个生态所排斥。2016年7月，一家北京房企杀入郑州“抢地”，专挑城改用地下手，一次在抢得一宗地后被郑州市国土局以提交审核资料不全、不符合规定为由，宣布其为无效竞买，扣押2.6亿元保证金，纳入黑名单，不得参加郑州土地公开出让交易活动等。
城改前期沉淀资金以数十亿计，到了出让环节，如果外来开发商来抢别人熟化过的地，或争相举牌，会使一级开发企业额外增加几千万或上亿元的购地成本。一家郑州本土开发商投资人士曾开出2000万元，“劝”外来房企别参拍或退地，但个别房企甚至不接受，坚定抢地且自己开发，一度引起郑州房企众怒。
2016年12月，数十辆车列队披挂条幅，驶上郑州街头，矛头直指抢地开发商“搅局”、勒令其“滚蛋”。前述郑州本土开发商投资人士评价其为“不守规矩的野蛮人”，同时也是深谙算账和竞买规则的“聪明人”，但不可否认的是，这场闹剧也揭开了郑州城改的漏洞与套利空间。
拆迁安置成本的上涨，最终都要折算到商品房的售价上去。
为了缩短拆迁周期，减少成本，四环以内的城改项目争分夺秒。牟明介绍，一般安置房和第一期商品房同时动工，卖房款的一部分反哺一部分安置成本；开发第二期时基本建完安置房，此时房价有所上涨，但第二期的地价成本一般仅略有上浮，项目到了第二期实现盈亏平衡；第三期则是开发商纯赚的收入。
“这是基于房价稳定上涨、一切顺风顺水的理想状态。”牟明解释，郑州的城改模式让开发商提前锁定一整片城区用地，其唯一的风险是房价没有稳定上涨，市场不再支撑了，“如果房价下跌或横盘，很多开发商‘对赌’输了，就可能出现大规模烂尾”。另一个风险还在于因政策变化而下调安置拆迁比，“最早的安开比能做到1:3，但郑州最后一批项目只有1:2-1:1.8，需要后期房价翻番才能赚钱”。
为了平衡城改项目盈亏，许多开发商通过做大容积率来做大利润，涌现出了不少“拆掉一个城中村，摞起一个城中村”的住宅项目，鑫苑金水观城、保利心语等城改盘容积率在7以上，“容积率3.5以下的住宅都可以被打上‘低密人居’标签”。
不敢催的应收款
2月份，河南本省最著名的地产公司建业集团开启了大幅度组织优化，由五级管理调整为三级管理，总部优化比例达61.2%。与此同时，河南本土房企名门地产发布一则通知，全体员工休假3个月，每人每月发放最低保障工资2000元。
据经济观察报了解，2021年下半年，恒大郑州分公司要求员工从11月22日到2022年5月21日停工留职，每月发放最低保障工资；浩创地产、碧源控股等十余家郑州本土房企均发过强制休长假公告，包括正商等多家大型房企郑州公司裁员瘦身，节衣缩食。
早在2021年9月，一份落款时间为8月中旬，由建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传。
在这份近3000字的报告中，“河南王”建业集团流露出颇多无奈与窘迫：据初步估算，建业因汛情疫情影响总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入战时紧急状态，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。
与此同时，建业集团吁请河南省委、省政府采取以下4项非常措施：一是尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项(逾50亿元）；二是分类减免和缓交建业旗下公司增值税、所得税；三是允许建业部分在建工程延期交付；四是允许建业部分土地款延缓支付半年到一年，帮助建业渡过难关。
经济观察报获悉，建业集团在郑州的多个项目正和中海、电建地产等多家央企洽谈合作。一位参与过洽谈的投资人士透露，建业樱桃沟足球小镇项目，由于道路冲断，复建无期，将造成15亿元无效资产，目前项目的住宅用地正对外寻找买家。
牟明补充，在郑州做城改项目，被政府欠账是常事，主要是应返未返的土地款、招拍挂或城改项目土地保证金、土增税返还等。其所在公司被拖欠额度在10亿元以上。
一家头部房企郑州投资人士陈满举例，以北龙湖某3个项目为例，政府规定土增税预缴6%，3个项目货值以200亿元计，土增税预缴至少12亿元。陈满所在的公司被河南省各级部门欠款数十亿元。财政入不敷出，很多区的基层公务员工资都是靠暂扣土地返还款来发放。
一位惠济区基层公务员向经济观察报透露，2021年每月下半年仅发基本工资2000余元，近3个月连基本工资也暂缓发放了。作为留郑硕士研究生人才，她毕业3年内每月可获得1000元补贴，但从2021年10月开始也没有再收到到账信息。
陈满所在公司正积极协调各地部门，主要诉求有三：还钱、协调政策支持、把烂项目收回去。“还钱”指应返未返的土地款，“协调政策支持”指希望政府允许企业盘活监管资金，释放流动性，而“烂项目”指因当地执行新政策、强行修改规划，导致企业损失土地、增加成本等项目。
一个已签订拆迁改造协议的城改项目，因政策调整，原规定的安置开发比为1:2，但实际各区执行起来，真实安开比远高于1:2，最低的一期改造方案甚至不到1:1，这是陈满亲身经历的城改难题。“我们每年承担着1个亿的过渡安置费，后面的地因调规根本出不来”，叠加行业下行、融资收紧，这家民企不得不希望政府：要么按原协议执行，该有多少地就给多少地；要么国资回购股权，或增资。
3月1日，郑州市发布18条稳楼市措施，在刺激需求端包括保障大学生在郑安居、鼓励外来务工人员置业，鼓励亲属来郑投亲养老，家庭购房套数实现从2套到3套的突破，取消“认房又认贷”；供应端则调节宅地供应节奏，土地保证金下调至20%且可分期缴纳等。
被视为力度较大的一条则是再次启动棚改货币化安置，促进安置房转化。实施安置房建设工作3年行动，“大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”，且坚持以货币化安置为主。
对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。政府还将以回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。
陈满记得，上一次大力推行货币化安置在2015年，带来的是2016年郑州市场开启“躁动”模式。但四环以内的城改项目基本已和开发商签订改造协议，再考虑到，一是盖安置房还是两三年后才给，货币化是一下子打钱；二是拿到补偿款的村民不一定来买自家的房子，“此时让已签约未动工的项目转为货币化安置，当下哪家企业的资金、哪个城改用地的利润支撑得了？”
产业！就业！信心！
在陈满看来，放松限购限贷，引人留郑，新政的逻辑依然是十几年前的发展逻辑——抢抓城市化红利，让农村人到县城买房，县城人到市区买房，把郑州作为河南省单核城市、人口大省红利的优势用到极致。但不得不考虑的现实是，居民可用杠杆额度已经很有限，“重振客户信心，真的很难”。
市场信心的重建需要时间，也需要各行各业逐渐恢复正轨。
亲历过郑州7·20暴雨的出租车司机王谦，现在在路上开车，一晃神还是会想起大雨后全城满目疮痍的景象，隧道被浸，轿车被淹没过车顶，从那以后他对“人生无常”的感慨越发强烈。
王谦只有一个朴素的想法：活着最重要，同时要留存抗风险的钱。他租的营运出租车一年租金加保险后每月固定成本近6000元，每天再刨去充电费40元，每月能剩6000元-7000元。
去年下半年以来，干地产的、教培的、各行各业失业的人都来开网约车，更加挤压了王谦等出租车司机的生意。到了2021年12月，郑州市交通运输综合行政执法支队宣布开展为期2个月打击非法营运的整治行动。“原来买断一辆出租车的价格要47万元，去年11月后降到45万元，但严查非法网约车开始的几天，买车的价格一天一万地涨。2月开始，整治行动结束，价格又降到41万元”，王谦说。
在严查网约车的2个月里，郑州市交通部门的app上鼓励市民举报违规网约车：拍网约车照片上传至app，即可识别该车是否具备营运资格。若违规，市民可获奖励500元，而违规车辆车主将被罚1-3万元。王谦已经养成了在路上行车顺手拍下前车照片的习惯。他坚信，车只要在路上跑，勤快点，就一定能多挣一点。
说起还愿不愿意再换房或买房，王谦直摇头，目前的一套房用来自住，虽然小区二手房价格有所下跌，但除非着急用钱，不会卖房，暂时也不打算背过高的房贷去换房。王谦代表着一类郑州市民的居住心理。
刘恬曾注意到，2019年之后，郑州的购房客群多为刚需，河南省内地市来郑州务工的人居多，甚至有很大一部分是在郑州没有稳定工作的灵活就业者，“2015年-2018年间城区外溢到近郊改善的客户已经变得非常少了”，刚需占比在70%左右，而这类刚需恰是受疫情、就业环境等影响最大的群体。
许多近远郊的楼盘因为原先区政府承诺的配套没有兑现，房产只剩下“房”本身的价值，价格跌幅较大。刘恬说，就连做地产的销售人员也不再对房价会回暖、上涨充满信心，不敢跟客户承诺“你买吧，买了一定会涨”。因为房价下跌的同时，置业顾问卖房不顺利，自己的房产也被套牢，每月还房贷，二手房有价无市，租也租不出去。
楼市低迷只是经济的表象之一，牟明认为要重塑购房者、开发商乃至各行业从业者信心，必须回归到解决产业和就业问题。郑州计划每年吸引20万名大学生留郑，叠加外来务工人员，两大群体2-3年内在郑州买房，这一需求量能达到3000万平米左右，全新的调控政策预期，仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
但牟明提醒，前提是：郑州以什么留住大学生和外来务工人员？留下来的这批大学生和务工者，2-3年内就能具备买房能力吗？
房企投资人员进行多轮精简后，牟明的工作也有所变化，转为帮产业园招商引资，因此也对郑州的产业有所了解。牟明介绍，上世纪60年代，郑州主要聚焦轻工业，依靠充足劳动力发展棉纺织业，后借中部城市交通枢纽的核心位置，是国内大的运输集散基地，发展仓储物流。依托农业大省的优势，郑州拥有多家食品加工厂，如思念、三全、双汇、锅圈食汇等。
核心产业应当数汽车装配制造，本土企业诸如宇通客车、郑煤机；海马汽车、荣威汽车在郑也有装配厂。2010年，河南省引进了全球最大代工企业富士康，后者在郑州投建了3座工厂，总员工数量在20万人以上。郑州富士康也是全球最大的iPhone生产组装大本营之一。
牟明认为，郑州的产业基础薄弱，目前已有的食品加工、中低端制造业有待升级，“最直观的现象是，河南省内唯一一所211的郑州大学毕业生，提到在郑州最向往的单位，首选不会是富士康，最好的一批会去房地产公司和考公务员。”
前述惠济区基层公务员提起，建业地产集团创始人胡葆森是郑州大学的校友，此前建业地产每年校园招聘都到郑州大学收走一叠叠简历。春招在即，郑大的师弟师妹们都在翘首以盼：建业集团还会不会对他们打开招聘窗口。
（应受访者要求，牟明、刘恬、王谦、陈满为化名）
我有个问题，一直没有搞明白：
贝壳，为什么独在郑州发展很好？
从全国来看，郑州作为新一线城市，不要对比东南沿海，就是中部六省，也是“前有标兵，后有追兵”。尤其是这两年，GDP被长沙反超，战略新兴产业不如合肥，与武汉差距越来越大！至于楼市，是经济的晴雨表，郑州就更比不上了。
另外，无论是易居、房友，还是中原、德佑，或者我爱我家、21世纪不动产，都能在别的城市和贝壳形成有力竞争。但郑州却是例外，贝壳竟然一家独大，渐渐形成了垄断的趋势。为什么？
贝壳在郑州不是没争议。业内有人总结贝壳的恶：
绑架开发商、吸血购房者、榨干经纪人，破坏了地产行业生态……又黑又火。
针对贝壳，我2019年就写过文章：地产营销，可怕的不是贝壳，而是自废武功。
就像一个男人，自己身体不行了，靠春药来维持，势必有很大副作用，你骂春药是不能解决问题的。
归根结底，这是地产营销行业经验归零的年代，旧的已失效、新的尚未来，死亡同时也就是新生命的萌芽，而我们将见证历史。
说贝壳绑架开发商也好，说地产营销离不开贝壳也罢，根本原因就是贝壳能结果付费，能在开发商自己卖不动的时候，成为最后的办法，卖出房子。
然而，就在上周，郑州有4个楼盘开盘，二七区的亚星锦绣山河，惠济区的绿都青云叙、融创运河源，以及航空港区的兴港永威和园，开盘之前都签约了贝壳，成交结果却惨不忍睹：
推出335套房子，成交13套，成交率4%。
这几个楼盘，我都去看过，产品都有各自的优势，品牌更是不弱，怎么评价成交结果呢？使劲想了想，我进入地产行业十多年，除了2021年8月第一周，别的没有想起来比这更差的开盘，而且这是郑州全行业。不是哪家开发商，或者某个楼盘的问题。
可2021年8月是什么样的情况，郑州刚刚遭受千年一遇的水灾和年度第二次疫情，楼市成交惨淡，自然有情可原，但这次却不是。
当然，客观来说，贝壳失灵也许不是自身的问题：
1.贝壳仍然是郑州最大的中介，经纪人多，客源也就多，推广能力强。而且，贝壳的推广，不像现在地产圈内大多数媒体，你做个投放，就像大海里面扔炸弹，动静很大，但是否炸到鱼不知道，但贝壳不同，他的炸弹是直接扔在鱼塘里。
2.郑州目前的行情，虽然与往年同期难以相提并论，但比春节前好了很多，不敢说小阳春，但至少咨询量起来了。这包括郑在说房的20个粉丝群，讨论买房的话题比原来热了很多。
3.郑州楼市供大于求，属于买方市场，无论是刚需，还是改善目前仍然是以价换量的阶段，只要你价格降得足够低，就不发愁买房人。还是那句话，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格，无论是开发商，还是贝壳，这点都适用。
4.当下的郑州楼市，最尴尬的郊区楼盘。你懂的。
与贝壳失灵形成对比的，是以北龙湖保利濮岸为代表的“别人家的楼盘”：
保利璞岸，上周到访136组，其中周一到周五每天日均到访15组，周末两天到访超60组，单周成交13套，成交金额将近1亿，创北龙湖片区周成交记录。
▲郑州保利濮岸160㎡四房两厅两卫户型图
而且，听说保利濮岸没上分销，没用贝壳！
当下的地产营销，产品和服务决定的品牌才是王道，贝壳再强，到底是中介，仅此而已。
好在郑州主要领导已经表态，为楼市提振信心。
2022年以来，天津和合肥、济南、西安、福州、昆明等省会城市，已先后出台扶持楼市的政策，相信郑州也在路上。
郑州楼市，等风来。
全文完。
